Category: Uncategorized

Stadig flere lever som samboere. Det finnes ikke lovgivning som direkte regulerer hvordan delingen skal være ved et samlivsbrudd mellom samboere. I praksis kan samboere sammenlignes med ektefeller med fullstendig særeie, og ved samlivsbrudd har man som utgangspunkt ikke noe å kreve av den andre. Man deler det man har kjøpt sammen etter eierforhold, og det man eier alene deles ikke.

Særlige problemstillinger kan oppstå dersom den ene flytter inn på den andres eiendom, men uten at man formelt kjøper seg inn i den faste eiendom. Kanskje man har felles økonomi, og i realiteten er med på å nedbetale boliglånet? Kanskje den ene betaler alt av utgifter til livsopphold, og den andre betaler de faste utgifter knyttet til boligen, uten å ha råd til å dekke sin andel av utgifter til mat og lignende? Kanskje man er med på å rehabilitere den faste eiendom og med dette opprettholder eiendommens verdi, eller endog er med på å betale tilbygg eller oppussing som øker verdien av den faste eiendommen? Kanskje man får felles barn, og den ene påtar seg nærmest alt stell av disse, slik at den andre kan tjene penger og nedbetale lån? Kanskje man har bidratt til å opparbeide landbruksdriften og gårdsdriften? Kanskje har samboerforholdet vart i 20 år og man har lagt inn alle sine penger i forholdet, men ved forholdets slutt sitter igjen uten en krone samtidig som den andre eier alt av verdier?

Har den «eierløse» krav på noe fra denne andre ved samlivsbrudd? Kan samboere bli medeiere til den andres faste eiendom? Kan man fremme et vederlagskrav ved delingen?

Selv om det ikke finnes lovgivning, har det utformet seg en ulovfestet rett, gjennom norsk rettspraksis, hvor dommer fra Norges Høyesterett er toneangivende.

Ved etablering av sameie, legges det vekt på partenes bidrag til ervervet, både økonomisk og indirekte ved innsats, samt fellesskapet rundt ervervet, og det foretas en helt konkret vurdering.

Ved vurdering av vederlagskrav, legges det i rettspraksis særlig vekt på om den «eierløse» samboeren har tilført den andre en vesentlig økonomisk fordel, slik at det er rimelig å tilkjenne vederlag. Stikkord er om forhold ved eiendommen kan anses å ha vært et felles prosjekt, om man kan dokumentere eller sannsynliggjøre hvor stort økonomisk bidrag som er gitt og at det er i behold, eller hvilket arbeid som er utført. Ved rimelighetsvurderingen er det av særlig betydning hva partenes forutsetninger har vært, bidragets art og omfang, samlivets varighet, felles barn og partenes økonomiske stilling.

På generelt grunnlag anbefaler vi alle samboere å skrive en samboerkontrakt, og spesielt de som flytter inn i den andres bolig, enten dette er en leilighet, enebolig eller landbrukseiendom.

Advokat Liss Byrkjedal, Jæradvokatene

Odelsretten er en fortrinnsrett til å kjøpe en landbrukseiendom til takst. For at landbrukseiendom skal være en odelseiendom, må eiendommen være av en viss størrelse. Ifølge odelsloven må eiendommen ha minimum 35 dekar dyrket jord eller 500 dekar skog.

Odelsretten etableres ved at noen har eid eiendommen i minst 20 år.

Hvem som deretter har odelsrett, har blitt innsnevret de siste årene. Før var det nærmest en slektsrett, mens dagens odelsberettigede er barn, barnebarn, søsken, foreldre og foreldrenes søsken av siste eier.

Ved et forestående eierskifte kan alle med odelsrett kreve å overta eiendommen. Dersom det er flere interessenter, må prioriteringen mellom dem avgjøres. Eldste barn av nåværende eier har best prioritert, deretter kommer yngre barn, foreldre, søsken og deres linjer, foreldrenes søsken og deres linjer ned til søskenbarn. Prinsippet er nærhet i slektskap og eldre foran yngre. Prioriteten er helt uavhengig av kjønn.
Den bedre prioriterte kan nektes å løse eiendommen fra yngre søsken, hvis det vil være klart urimelig.
Eier kan også undersøke på forhånd hvem som er interesserte, ved å sende et kjøpstilbud til de odelsberettigede. Her gjelder det særlige formkrav.
Dersom eieren dør, har en odelsberettiget rett til å overta eiendommen på dødsboskiftet, og til en gunstig pris kalt åsetestakst.

Odelsretten kommer særlig på spissen hvis eiendommen overdras til noen uten odel eller med lavere prioritet. Den bedre odelsberettigede kan da kreve å kjøpe eiendommen innen 6 måneder etter tinglysingen. Fristen avbrytes ved å sende stevning til domstolen. Hvis man ikke gjør det, mister man odelsretten.
Domstolen avgjør om saksøkeren har rett til å overta eiendommen, og fastsetter prisen ved odelstakst. Odelstaksten skal være den samme som markedspris.
Saksøker må betale alle omkostningene ved odelstaksten.

Når man har overtatt en landbrukseiendom, pålegges man driveplikt ifølge jordloven og boplikt ifølge konsesjonsloven. Boplikten oppfylles ved å flytte til eiendommen innen ett år og bo der i minst fem år. Driveplikten oppfylles ved å dyrke jorden selv eller leie den ut som tilleggsjord.
Hvis vilkårene ikke etterkommes, kan andre odelsberettigede kreve å overta eiendommen, selv om det ikke foreligger en ny eiendomsoverdragelse. Dette gjelder også forrige eier uten odelsrett, hvis han ble fratatt eiendommen i løsningssak. Fristen for kravet er 5 år fra tinglysingen.

I odelsretten er det også spesielle regler for etteroppgjør. Disse reglene sier at hvis noen som har overtatt eiendom på dødsboskifte, innen 10 år selger eiendommen med gevinst, skal det skje en deling med de andre arvingene. Det samme gjelder for saksøkte i løsningssaken. Fristen for å kreve om etteroppgjør, er 6 måneder etter at overdragelsen ble tinglyst. Hvis man ikke gjør det, taper man kravet.

Kontakt oss gjerne hvis du har spørsmål om landbrukseiendommer og odelsrett.

Advokat Liss Byrkjedal, Jæradvokatene

Mange lurer på hvilke regler som gjelder for hekk, trær og gjerder og levegger mot nabo. Vi skal her forsøke å svare på det vanligste spørsmålene som reiser seg.

Hvor høyt kan treet være? Må naboen finne seg i at greiner vokser inn i hans hage? Ifølge naboloven er det regler for hvor høyt et tre naboen din må finne seg i at du har på eiendommen din. Ifølge naboloven må treet ikke være høyere enn 3 ganger avstanden til naboens hage, hus eller tun.

Du har rett til å ha hekk med en høyde på 2 meter, så lenge denne ikke er å anse som et gjerde.

Greiner og røtter fra dine trær og busker bør ikke gå inn over naboens eiendom. Hvis de gjør det og dette er til ulempe for naboen, har naboen lov til selv å kutte disse i grenselinjen. Naboen må på forhånd gi deg et varsel, slik at du kan rette forholdet innen rimelig tid.

Naboen har imidlertid ikke rett til å kutte trær eller busker på din eiendom. Dersom han gjør det, kan han etter krav bli pålagt å betale erstatning for å få tilsvarende trær plantet, og en skjønnsmessig kompensasjon for at man har mistet de trærne som var der fra før.

Kan jeg sette opp hekk eller gjerde? Dersom en hekk står på grenselinjen og fungerer som gjerde, gjelder lov om grannegjerder, og ikke naboloven.

Du har rett til å sette opp gjerde mellom deg og naboen hvis du ønsker det, så lenge du betaler det selv. Det finnes særlige regler om deling av kostnader i enkelte tilfeller.

Du kan sette gjerdet helt i grenselinjen. Gjerdet kan være av valgfritt materiale, også hekk. Gjerdet kan gå hele 0,5 meter inn på naboens eiendom, forutsatt den går like mye inn på din egen eiendom.

Vær imidlertid klar over at gjerder over 1,5 m kan være søknadspliktige etter plan- og bygningsloven

Både hekker og gjerder må vedlikeholdes. Du kan likevel ikke gå inn på naboens eiendom for å klippe hekken eller male gjerdet uten tillatelse – husk å spørre.

Selv om du med loven i hånd kan sette opp gjerde etter eget ønske i grenselinjen, anbefaler vi deg å avklare med naboen først, og se om dere kan komme frem til et alternativ dere begge er fornøyde med.

Hvilke regler gjelder for levegger? Tette plankegjerder blir normalt definert som levegg, og ikke gjerde. Det er plan- og bygningsloven som regulerer hva som er tillatt av levegger.

Hvis du vil sette leveggen nærmere enn 1 meter fra nabogrensen, slipper du å søke kommunen om tillatelse hvis leveggen ikke er høyere enn 1,8 meter og ikke lengre enn 5 meter.

Hvis du setter leveggen minst 1 meter fra nabogrensen, kan leveggen være hele 10 meter lang.

Selv om du ikke trenger å søke kommunen om tillatelse til å bygge leveggen, bør du varsle naboen din. Merk at naboen kan motsette seg tiltaket, hvis tiltaket overskrider tålegrensen i naboloven.

Hvordan løser man uenigheter og konflikter? Vi anbefaler alltid at naboene i første omgang setter seg ned sammen og forsøker å finne en praktisk og fornuftig løsning som begge parter kan leve med. Hvis saken er for betent til dette, kan man henvende seg til advokat, som også i første omgang vil forsøke å hjelpe naboene til å finne en løsning. Alternativt kan saken bringes inn for konfliktråd, forliksråd, jordskifterett eller den ordinære domstol.

Ikke sjelden oppstår tvist mellom forbruker og håndverker om prisen på de utførte arbeider. Forbrukeren mener håndverkeren tar seg for godt betalt for det utførte arbeid. Det er Håndverkertjenesteloven av 16.06.1989 som da gjelder.

Partene står fritt til å avtale prisen på arbeidene. Tvist oppstår ofte fordi avtalen ikke sier noe om pris, eller fordi avtale om pris nok er inngått, men muntlig, slik at ingen av partene kan bevise det de mener det var enighet om. Som ved all avtaleinngåelse oppfordres partene til å nedfelle skriftlig den enighet som foreligger. For håndverkeren er dette maktpåliggende da det vil være ham som har bevisbyrden for det som hevdes å være avtalt.

Der det foreligger avtale om en fiksert pris skal selvsagt denne legges til grunn. Der det ikke er inngått avtale om pris, skal denne fastsettes etter såkalt «gjengs pris». Med gjengs pris forstås den pris andre håndverkere i bransjen tar betalt for samme type arbeid. Det er formålstjenlig å ta utgangspunkt i vanlig beregningsmåte for den type tjenester det her dreier seg om. Lar det seg ikke gjøre å avdekke «gjengs pris», skal det foretas en skjønnsmessig vurdering der forbrukeren skal betale det som etter arbeidets art, omfang og forholdene ellers vil være en rimelig pris.

At prisen ikke er fiksert, det er kun gitt et prisoverslag, gir ikke håndverkeren fritt spillerom ved faktureringen. Prisen skal uansett ikke overstige det oppgitte overslag vesentlig – og maksimalt med 15 %. Denne regelen kan fravikes ved avtale der partene blir enige om en høyere prisgrense enn 15 %. Regelen gjelder heller ikke der håndverkeren har krav på pristillegg.

Pristillegg kan kreves for tilleggsarbeid. Det er håndverkeren som må godtgjøre at arbeidet ikke omfattes av hovedoppdraget. Risikoen for bevistvil ligger på håndverkeren. Det er videre et krav at håndverkeren har varslet forbrukeren på forhånd. Har han ikke det, mister han retten til å kreve betaling.

Håndverkeren kan også kreve pristillegg for ekstra arbeid og materialer som skyldes uforutsette forhold på forbrukerens side. Det er da intet krav til forhåndsvarsel. Uforutsette forhold kan være uventede vanskeligheter med grunnforholdene eller at huset hadde en annen konstruksjon enn det håndverkeren hadde grunn til å regne med.

TIPS: Skriv kontrakt der det tydelig fremgår hvilke arbeider som skal utføres til hvilken pris.

Du har kanskje hørt at venner og naboer har skrevet fremtidsfullmakt, eller blitt anbefalt å gjøre det selv, men så vet du ikke helt hva det innebærer.

En fremtidsfullmakt er i korte trekk en fullmakt, hvor du gir til en eller flere personer, rett til i fremtiden å representere deg, dersom du på grunn av demens eller annen sinnslidelse, eventuelt alvorlig svekket fysisk helbred, ikke lenger er i stand til å ivareta dine egne interesser. På godt norsk gir du noen rett til å ta avgjørelser for deg når du ikke lenger er ved sans og samling, og dette er bekreftet av lege.

En fremtidsfullmakt gir deg større grad av selvbestemmelse, enn ordningen som det tradisjonelle vergemålet innebærer. Vergemålsordningen er også et mer tungrodd system, og det er ikke sikkert du får de løsningene du selv ville ønsket fra en offentlig oppnevnt verge.

Den som oppretter fremtidsfullmakten, kalles fullmaktsgiver. Den som gis fullmakten, kalles fullmektig.

Du står fritt til å velge hvem som skal ta vare på interessene dine i fremtiden. Den som har samboer eller ektefelle, velger ofte å gjøre vedkommende til fullmektig. Dersom man har barn, velger mange å sette inn disse, enten samlet eller utpeke den ene, til å være fullmektig, gjerne etter at ektefelle eller samboer er indisponerte. Man kan også utpeke et søsken eller søskenbarn, barnebarn, en venn eller en advokat, og man kan velge hvem som skal tre inn i vedkommendes sted dersom endrede forhold gjør det nødvendig. Det viktigste er at du velger en person du har særlig tillit til.

Det er du selv som bestemmer hva fremtidsfullmakten skal regulere og hvilke beslutninger fullmektigen skal kunne gjøre på dine vegne. Fullmakten kan omfatte både økonomiske og personlige forhold, eller den kan begrenses til nærmere angitte forhold.
Når det gjelder personlige forhold, kan du for eksempel bestemme at fullmektigen skal kunne representere deg i forhold til det offentlige, herunder NAV, kommune og sykehjem.
Når det gjelder økonomiske forhold, kan du for eksempel bestemme at fullmektigen skal betale dine regninger, kunne opprette og avslutte bankkontoer, fond og lignende. Mange velger at bolig og annen fast eiendom skal kunne selges, når man selv har flyttet varig på institusjon. Fullmaktsgiver kan også beslutte at det skal kunne deles ut gaver og forskudd på arv, eventuelt bestemme at et minstebeløp til enhver tid skal stå igjen til egen disposisjon.

En fremtidsfullmakt må være skriftlig, og må signeres av fullmaktsgiver og to nøytrale vitner for å være gyldig. For ektefeller, samboere og andre nærstående, er det mulig å skrive felles og gjensidig fremtidsfullmakt.
Når fullmakten trer i kraft, må den originale fullmakt fremlegges av fullmektig. Det er derfor svært viktig å oppbevare original fullmakt betryggende. Det er per i dag dessverre ingen offentlig løsning for oppbevaring. En mulighet er å oppbevare original fullmakt selv, eventuelt med kopi til fullmektig hvor det står hvor originalen kan finnes, eller overlevere fullmakten til fullmektig straks. Det bør angis hvor den originale fullmakten oppbevares.

Fullmakten vil ikke tre i kraft før de medisinske betingelsene er til stede, og som bestemt i fullmakten. Vanligvis gir man fullmektig rett til å innhente en bekreftelse fra lege på dette. Fullmakten vil være gyldig selv om den ikke er bekreftet av Statsforvalteren, men dersom fullmakten innebærer rett til å selge fast eiendom, må Statsforvalteren stadfeste fullmakten før dette kan gjøres.

En fremtidsfullmakt gir gode muligheter for å skreddersy gode løsninger. Et viktig råd er å skrive fremtidsfullmakt mens du fremdeles er frisk nok til å tenke gjennom hvordan du ønsker å ha det.

Advokat Liss Byrkjedal, Jæradvokatene

Dersom man vil ha en annen løsning enn det arveloven tilsier, bør man skrive testament. Hvis man har livsarvinger, det vil si barn og deres etterkommere, har disse rett på to tredjedeler av nettoformuen. Det finnes noen få unntak. Et viktig unntak er beløpsbegrensningen på 15G (15 ganger folketrygdens grunnbeløp). Dersom man ønsker å begrense barnas arv til 15G, må det det skrives testament.

Dersom man har ektefelle og livsarvinger, har ektefellen rett på ektefellearv på en fjerdedel av nettoformuen og minst et beløpt tilsvarende 4G. Dersom man både har ektefelle og livsarvinger, er den reelle testasjonsfriheten på 1/12 av det man etterlater seg, med mindre formuen er høy slik at muligheten for beløpsbegrensning kommer til anvendelse. Ektefellearven blir fordelt før livsarvingenes pliktdelsarv. Det vil si at dersom arvelater har både barn og ektefelle, og kun etterlater seg en formue på ca. kr 400.000, vil ektefellen få alt.

Dersom man har ektefelle, men ikke livsarvinger, har ektefellen rett på ektefellearv på halvparten av formuen og minst et beløpt tilsvarende 6G. Den andre halvdelen går til egne foreldre og deres livsarvinger, eventuelt besteforeldre og deres livsarvinger. Dersom man ønsker å begrense ektefellens arv, må det gjøres i testament. Det samme gjelder om man ønsker at ektefellen skal arve mer enn lovens løsning.

En samboer har i utgangspunktet ikke rett til arv etter arveloven. Unntak gjelder ved felles barn. I disse tilfellene vil samboeren ha rett på arv på 4G. Samboerens arverett kan begrenses i testament. Dersom man ønsker at samboer skal motta arv i tilfeller hvor man ikke har felles barn, må man skrive testament til fordel for samboer.

Dersom man verken har livsarvinger eller ektefelle, vil formuen likedeles mellom egne foreldre. Dersom de er døde, vil den fordeles mellom arvelaters søsken. Dersom søsken er døde, vil arven fordeles mellom arvelaters nevøer og nieser, eventuelt deres barn. Dersom arvelater verken har foreldre eller søsken med livsarvinger, vil arven gå til besteforeldre og deres livsarvinger. Fjernere slektninger enn arvelaters søskenbarn, har ikke arverett.

Dersom man ønsker at noen andre enn slektens skal motta arv, må man skrive testament. Personer uten ektefelle og barn, kan fritt testamentere over alt de eier.

Vårt råd at de som ønsker en annen løsning enn arvelovens, må skrive testament. Det er strenge krav til hvordan et testament skal gjøres for å være gyldig. Vi anbefaler at testamentet leveres til den lokale tingretten for oppbevaring.

Advokat Liss Byrkjedal, Jæradvokatene

Hva er en det? Når har man krav på det? Hva gjør bistandsadvokaten? Kan man få hjelp til å vurdere om saken før anmeldelse?

En Bistandsadvokat er betegnelsen en advokat, som i en straffesak skal ivareta fornærmedes interesser. Det er på en måte det motsatte av en forsvarer, som jo ivaretar den mistenktes interesse. Alle som har blitt utsatt for en kriminell handling, kan velge å be om hjelp fra en advokat, som da får rollen som bistandsadvokat.

I de alvorligste sakene betaler staten utgiftene til bistandsadvokat, det vil si man har krav på bistandsadvokat på det offentliges bekostning. De mest praktiske sakene er de som er utsatt for en seksualforbrytelser, familievold (både vold fra ektefelle, samboer, foreldre og barn), og hvis man er blitt utsatt for vold som kan føre til betydelig skade. Det finnes også andre typer saker hvor man har krav på bistandsadvokat.

Fornærmet velger selv hvilken advokat han vil benytte som bistandsadvokat. Men det er domstolen som bestemmer om vilkårene for å oppnevne bistandsadvokat på det offentlige bekostning er til stede.

Bistandsadvokatens rolle er som nevnt å ivareta offerets interesser. Dette gjelder både mens politiet etterforsker saken og etterpå. For eksempel kan fornærmede velge å ha med bistandsadvokat under avhør, og bistandsadvokaten har rett til å se politiets dokumenter.
Dersom det tas ut tiltale, noe som betyr at saken skal føres for domstolen i en såkalt hovedforhandling, vil bistandsadvokaten være med fornærmede hele veien og støtte fornærmede i prosessen frem mot denne. Blant annet vil Bistandsadvokaten sitte ved siden av fornærmede når saken behandles for retten.

En praktisk viktig rolle bistandsadvokaten har, er å kreve erstatning på fornærmedes vegne, når vilkårene for det er til stede. Den som er fornærmet, har kanskje hatt et inntektstap eller utgifter som følge av den straffbare handlingen, og dette kan kreves erstattet. I svært mange saker hvor det oppnevnes bistandsadvokat, vil den fornærmede også ha krav på såkalt oppreisningserstatning – en slags erstatning for «tort og svie». Dette kan kreves selv om saken henlegges.

Politiet vil normalt informere den fornærmede om retten til bistandsadvokat når de kommer i kontakt med fornærmede. Dette skjer naturligvis ikke før politiet er kjent med at det er begått en alvorlig straffbar handling mot vedkommende fornærmede.

Det hender imidlertid at enkelte som har vært offer for en straffbar handling av typer som nevnt ovenfor, har lyst til å diskutere saken med en advokat før man velger om man vil anmelde saken eller ikke. Da er det greit å vite at fornærmede også har krav på fri rettshjelp før anmeldelse, til å vurdere forhold som har betydning for anmeldelsen.

Kjøp og salg av varer og tjenester kan variere svært mye, fra enkelttransaksjon til vedvarende rutineleveranser av nær sagt alle varer og tjenester. Avtaler kan inngås muntlig eller skriftlig, og kontrakten kan være fra noen korte setninger til hundrevis av sider, alt avhengig av hva kontrakten dreier seg om. Essensen i en god kontrakt er å regulere partenes rettigheter og forpliktelser, og fordele risiko ved nåværende og fremtidig usikkerhet.

Kontrakten kan i enkelte relasjoner være noe man nærmest lager til for god ordens skyld. I dette ligger det en fordel ved at tillit kommer i fokus, men også en fare ved at man ikke har tilstrekkelig foranledning til å tenke grundig gjennom hvilke utfordringer bedriften og markedet står overfor ved denne leveransen. Her ligger det muligheter hos mange bedrifter for forbedringer i risikohåndteringen. Dette gjelder både ved kontraktsinngåelsen og den senere håndtering av situasjonen, hvis det oppstår mangler eller forsinkelser.

I dag inngås de fleste større kontrakter på basis av en mal som tilpasses den aktuelle leveransen. Bruk av advokat eller annen ekstern rådgiver kan i mange tilfeller forbedre kontraktene ved inngåelsen, og senere også gi bedriften en bedre stilling når man ser at partene er på kollisjonskurs eller levering ikke kan skje som avtalt. Noen ganger er det ikke mulig med minnelig løsning, og saken må inn i rettsapparatet. Da kommer en god og gjennomarbeidet kontakt til nytte, og arbeidet man gjør før konflikten låser seg kan være avgjørende.

En løsning i minnelighet er som regel både rimeligst og best, også fordi partene får en fordel av muligheten til fortsatt samarbeid.

Ofte er det også slik at en ekstern rådgiver kan se løsninger partene ikke har tenkt på, og som kan gi mulighet for løsninger og fortsatt samarbeid. Å legge inn obligatorisk meklingsprosedyre i kontraktene kan slik sett være hensiktsmessig.

Om saken fortsatt ikke er løst vil prosesskostnadene kunne bli lavere dersom advokaten har deltatt i prosessen på et tidligere tidspunkt, fordi han da kjenner saken og forhåpentligvis kan gi bedriften bedre råd om veien videre i retten.

Spesialisering og gjentatt kontraktarbeid er her som ellers en fordel. Et råd er derfor at advokaten i større grad enn i dag bør trekkes inn i saken på et tidligere tidspunkt i kontraktsarbeidet og håndteringen enn det som er vanlig i dag, før tvisten har kommet inn i et fastlåst spor.

Advokat Olav Hetland, Jæradvokatene

Det oppstår ikke sjelden problemer for utleier ved utleie av bolig. Her er våre viktigste tips til hva utleier bør tenke på og hva husleiekontrakten minst bør inneholde:

Skriv husleiekontrakt, som signeres av begge parter før innflytting.

Husk å melde fra til forsikringsselskapet ditt at boligen leies ut, og betal om nødvendig et tillegg i forsikringen for eventuelle tap som følge av leieforholdet.

Vi anbefaler at leieperioden settes med en klar utløpsdato, såkalt tidsbestemt leieavtale, med en varighet på 3 år. Dersom begge parter ønsker å fortsette leieforholdet, kan man avtale forlengelse før utløpet av leieperioden. Dersom leietaker ikke skal kunne si opp underveis, må dette fremgå klart i kontrakten.

Man kan selvsagt også avtale tidsubestemt leieforhold, men vær oppmerksom på at leiers oppsigelsesvern er sterkt, og utleier risikerer at en oppsigelse blir satt til side i en rettslig overprøving.

Leiesummen skal være et bestemt beløp, og kan ikke være høyere enn markedsleie. Det kan avtales inntil én måneds forskuddsleie. Man kan avtale at utgifter til elektrisitet, brensel, vann og avløp skal betales i tillegg, forutsatt at utleier kan fremlegge regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen.

Dersom leier har eget sikringsskap, bør det avtales at leier tegner eget abonnement.

Vi anbefaler på det sterkeste at det avtales at leier betaler depositum, og at depositumet fullt ut er innbetalt før innflytting. Depositumet er utleiers sikkerhet for utestående leie og andre krav. Alternativt kan leier kjøpe depositumsgaranti, og her er det er flere tilbydere på markedet.

Depositumet skal innbetales på en særskilt depositumskonto opprettet av utleier, og i samme bank som utleier mottar husleiebetalingen.

Depositumet kan være inntil 6 månedsleier. Forsikringsselskap stiller gjerne krav om 2-3 månedsleier for at selskapet skal erstattet eventuelle tap ved leieforholdet, og vi anbefaler at utleier sjekker med selskapet.

Ved oppsigelse av tidsubestemte leieforhold, må husleielovens strenge krav følges. Dersom det er feil ved oppsigelsen eller fremgangsmåten, vil oppsigelsen være ugyldig og leier behøver ikke å respektere oppsigelsen.

Et tidsbestemt leieforhold opphører uten oppsigelse ved avtalt sluttdato. Dersom leietaker ikke flytter ut og utleier ikke ønsker å fortsette leieforholdet, må utleier kreve fraflytting senest innen 3 måneder. Hvis ikke vil leieavtalen gå over til å være et tidsubestemt leieforhold.

Vi anbefaler at leier vedtar utkastelsesklausul i kontrakten. Dette gjør det lettere for utleier å få avsluttet et leieforhold, hvis husleien eller andre avtalte ytelser ikke blir betalt. Utleier må i disse tilfellene sende varsel til leier med to ukers frist, og kan deretter sende begjæring om utkastelse til namsmannen.

Dersom det oppstår problemer med leieforholdet, vil forsikringsselskapet vanligvis dekke størsteparten av utgiftene til advokathjelp.

Advokat Liss Byrkjedal, Jæradvokatene